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　　12月23日，萬達(dá)商業(yè)（03699。HK）正式赴港掛牌上市，股票名稱為“萬達(dá)商業(yè)”，招股每股股價(jià)最終鎖定48港元，開盤沖到48.2港元，且獲得了5.32倍的超額認(rèn)購，募集資金約288億港元（合計(jì)人民幣230億元），創(chuàng)造了港股年內(nèi)最大IPO。

　　王健林將一家負(fù)資產(chǎn)的公司做到5000億資產(chǎn)規(guī)模，這僅僅只有312個(gè)月。其歷程，是一個(gè)典型的中國式奇跡。

　　在2014年12月23日之前，萬達(dá)商業(yè)曾試圖在內(nèi)地IPO和香港借殼上市。經(jīng)歷漫長的等待和種種波折，在香港聯(lián)交所IPO上市敲鐘的這一刻終于到來。

　　美中不足的是，萬達(dá)商業(yè)上市首日即告破發(fā)，這似乎預(yù)示著它與這個(gè)行業(yè)一樣，正面臨一個(gè)不確定的未來--也許更好，或者相反。

　　眼下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)了回調(diào)，庫存壓頂，未來長周期的走勢亦不樂觀。但是，王健林野心依舊--2020年讓萬達(dá)成為總資產(chǎn)達(dá)1萬億，營業(yè)收入達(dá)到6000億的公司。并且，至少有20%收入來自海外。

　　曲折上市路

　　萬達(dá)商業(yè)發(fā)布的配發(fā)結(jié)果公告顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)每股最終以48港元定價(jià)，這一定價(jià)已經(jīng)接近此前市場所預(yù)估的41.8-49.6港元/股的上限。

　　在當(dāng)天的星島日報(bào)上，刊登了至少三則關(guān)于萬達(dá)的新聞。一篇關(guān)于“2014年財(cái)金十大話題人物”的文章里，王健林排名第四。有意思的是排名第三的是馬云。文中的王健林被形容成謎一般的富豪。隨時(shí)可以拿出十幾、二十億進(jìn)行投資，買地、買飛機(jī)、買影城。困惑在于，王健林是如何發(fā)跡的。

　　萬達(dá)終成今日之萬達(dá)，這并非秘密，但并不是所有企業(yè)可以做到，過程中充滿了“中國式”奇跡。

　　2008年8月，在總部搬離大連的前幾天，王健林曾接受過21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的專訪。

　　彼時(shí)，他提到和著名投行麥格理的合作，若不是選擇和麥格理合作，萬達(dá)早已成為香港紅籌上市公司。

　　“那時(shí)候在四家投行的基礎(chǔ)上，被麥格理的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）概念吸引了。當(dāng)時(shí)麥格理說服我們的主要理由是國外發(fā)展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。并且上市公司不能連續(xù)三年增發(fā)，而只要有好的題材，REITs可以不受限制，每年不斷增發(fā)。”王健林說。

　　他提到，“當(dāng)時(shí)我們花費(fèi)了很大力氣，拿到了批準(zhǔn)。幾個(gè)萬達(dá)高層還通過考試成為合格的管理人。第一期募集5億多美元的資金已經(jīng)入賬，而且第二期7億美元也已經(jīng)簽約，首期10%訂金已經(jīng)到位。當(dāng)時(shí)的模式是將物業(yè)裝入資產(chǎn)包后，直接轉(zhuǎn)移到香港，但是國家忽然下令（限制外資投資內(nèi)地樓市）禁止了。只能說是時(shí)運(yùn)不濟(jì)吧。”

　　對于那段有可能改變命運(yùn)的選擇，他評價(jià)說，難言是福是禍。“和麥格理的合作讓我們學(xué)習(xí)到了很多管理持有型物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，但如果那時(shí)候就上市了，萬達(dá)可能去年（2007年）也會加入地王的爭奪。”王健林稱。

　　深諳中國式地產(chǎn)業(yè)規(guī)則

　　此后，萬達(dá)還選擇了A股上市，經(jīng)過長時(shí)間的等待后放棄，直至今日香港上市。讓同行驚訝的是，萬達(dá)如何在缺少資本市場輸血、缺少商業(yè)地產(chǎn)融資工具的背景下，實(shí)現(xiàn)規(guī)模驟增。

　　奧秘或許在于，王健林最大程度上使用了規(guī)則--中國式地產(chǎn)業(yè)規(guī)則。

　　中國特有的商品房預(yù)售制度是最好的融資工具。萬達(dá)的商業(yè)大部分以售為主，只選擇一部分進(jìn)行持有。付完地價(jià)款，挖坑階段，就已經(jīng)可以收到回款。過程中，作為乙方的建筑商們還會在一段時(shí)間內(nèi)墊付工程款。喜歡錦上添花、而非雪中送炭的銀行們，首先會選擇支持大客戶。

　　地方官員們對萬達(dá)的諂媚從來都不是秘密。許多開發(fā)商陷入反腐風(fēng)暴中，但萬達(dá)卻安然無恙。這一切，都因?yàn)槿f達(dá)深諳中國地方政府的心理——沒有一個(gè)官員不希望在短期內(nèi)做出業(yè)績。

　　萬達(dá)廣場的建設(shè)可以帶來GDP，帶動就業(yè)。如果說早期萬達(dá)建造的商業(yè)物業(yè)有不成功的案例，更新第四代產(chǎn)品后，許多萬達(dá)廣場已經(jīng)成為二三線城市的地標(biāo)性建筑。

　　一位地產(chǎn)商感慨說，在中國做企業(yè)，既符合政策方向，又能適應(yīng)市場的，才最安全。萬達(dá)深諳此道。比如，投資海外。甚至是去地產(chǎn)化。

　　就連萬達(dá)的企業(yè)文化中，也透露著中國式氣息。和日本的企業(yè)、美國企業(yè)不同，也很少有其他中國企業(yè)能做到像萬達(dá)一樣，對企業(yè)一把手的命令，絕對地執(zhí)行。

　　一萬億未來？

　　但是，水能載舟，亦能覆舟。萬達(dá)的成長得益于中國特殊的地產(chǎn)環(huán)境，同樣的，整個(gè)行業(yè)的粗放和失衡也可能給每個(gè)玩家?guī)ワL(fēng)險(xiǎn)。

　　萬達(dá)商業(yè)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，銷售物業(yè)、物業(yè)租賃和管理、酒店經(jīng)營是其三大主要收入來源，其中銷售物業(yè)占據(jù)絕對比重，近年來占比一直超過70%。

　　但是，2014年上半年公司物業(yè)銷售收入同比大幅下滑。官方的解釋是，住宅物業(yè)位置由核心城區(qū)向城市副中心轉(zhuǎn)移導(dǎo)致平均售價(jià)下降；另外，因?yàn)殚_發(fā)難度增加，住宅物業(yè)的銷售面積同比也大幅下降。

　　從另一重意義上，萬達(dá)商業(yè)核心業(yè)務(wù)增長面臨巨大壓力。這也正是其破發(fā)的原因之一。

　　此外，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資深人士們常常攻擊萬達(dá)的是資產(chǎn)質(zhì)量方面的問題。比如，租金問題和萬達(dá)百貨的盈利情況，以售養(yǎng)租是否能持續(xù)。但在王看來，最大化提高運(yùn)營能力，提高租金水平，只是將來守業(yè)者們做的事。

　　王健林的創(chuàng)新意識來自危機(jī)感，而他的危機(jī)感在于，中國房地產(chǎn)公司不能再走大規(guī)模、快速增長的路。

　　雖然中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍然在繼續(xù)，還有許多三、四線城市沒有一個(gè)像樣的購物中心。但是他在最近一次公開演講中指出，過去國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、包括萬達(dá)自己，普遍靠不斷擴(kuò)大規(guī)模來獲取更大利潤。靠這種模式支撐股價(jià)或者獲得一份漂亮報(bào)表。但隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，每年城鎮(zhèn)施工面積70億平方米、新開工20億平方米的新常態(tài)下，舊模式絕不可能持續(xù)。

　　“絕對不能再走傳統(tǒng)路子，要抓住最后十年的機(jī)會轉(zhuǎn)型升級。”王健林說。

　　這正是萬達(dá)現(xiàn)在開始多元化發(fā)力的動力。從招股說明書看，萬達(dá)的物業(yè)租賃和管理及酒店經(jīng)營兩項(xiàng)收入在總收入中占比則有明顯的提升。而未來，在爭取地產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，萬達(dá)已著手在文化、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域加大布局，并在海外不斷擴(kuò)大投資規(guī)模。

　　過去五年，萬達(dá)集團(tuán)收入年增速達(dá)到35%。如果在王健林所定下的2020年目標(biāo)到來之前，萬達(dá)旗下文化旅游產(chǎn)業(yè)，主題樂園等業(yè)務(wù)板塊，陸續(xù)登陸資本市場。那么，看似遙不可及的未來一萬億資產(chǎn)規(guī)模，也許只在一步之遙。