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　　“沒(méi)事，不著急！” 

　　從去年底開(kāi)始焦急看房的小青，在面對(duì)中介每周的來(lái)電時(shí)，突然變得不那么急了。

　　小青老家在貴州，今年31歲。她有一個(gè)女兒，今年兩歲多，家里老人在北京幫忙帶孩子。目前，小青在豐臺(tái)南路租了一套兩居室，月租金6000元左右。去年，小青開(kāi)始考慮買(mǎi)房。

　　在看房過(guò)程中，小青一直對(duì)北京房?jī)r(jià)“膽戰(zhàn)心驚”，害怕漲上去。不過(guò)，最近，她的焦慮感變淡了許多。

　　“兩會(huì)議程過(guò)半，房地產(chǎn)沒(méi)有消息就是好消息，這意味著政策基調(diào)穩(wěn)定。”這是小青給出的她前后心態(tài)變化的原因。

　　90度地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，和小青一樣，秉持“不著急心態(tài)”的大有人在。盡管由于整個(gè)政策環(huán)境寬松導(dǎo)致市場(chǎng)回暖，大家對(duì)二手房的關(guān)注度提高，但在基調(diào)穩(wěn)定的背景下，購(gòu)房者愈加趨于理性，前兩年那種緊張著急的心態(tài)似乎不見(jiàn)蹤影。

　　中介：市場(chǎng)變暖 房?jī)r(jià)漲幅約5%

　　“我們晚上9點(diǎn)才下班，最近還行，很多時(shí)候我們店都是空的，同事都在外面帶客戶看房子。”據(jù)位于朝陽(yáng)門(mén)外大街的鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小吳講，最近的一個(gè)周日晚上，有三個(gè)客戶交了定金。

　　小吳說(shuō)，去年，鏈家每天成交量在150-300套，近期每天都在300-500套，周末一天成交量在500+。顯然，市場(chǎng)在好轉(zhuǎn)。

　　90度走訪幾家二手房中介門(mén)店，他們的表述與小吳基本一致。北京二手房確實(shí)展示出了一些回暖的跡象，最近市場(chǎng)相對(duì)比較活躍，客戶看房積極性也比較高。

　　對(duì)于開(kāi)年市場(chǎng)回暖，小吳認(rèn)為跟兩會(huì)有關(guān)。“2017年到2018年這段時(shí)間都是在打壓房?jī)r(jià)，不讓炒房子，所以大家都不看好，今年兩會(huì)沒(méi)有再提抑制房?jī)r(jià)上漲，市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。”

　　小吳繼續(xù)補(bǔ)充說(shuō)，現(xiàn)在整個(gè)大環(huán)境也相對(duì)比較寬松了。不僅如此，還有一些小的利好政策出臺(tái)，比如增值稅附加稅稅率下降。

　　增值稅附加稅稅率下降了多少，小吳沒(méi)有細(xì)說(shuō)。但是，據(jù)媒體報(bào)道，北京市城六區(qū)(東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū))增值稅附加稅稅率從12%降到6%，其他區(qū)域從10%降到5%。

　　政策穩(wěn)中帶好，購(gòu)房者也開(kāi)始變得活躍。據(jù)小吳介紹，3月份市場(chǎng)回暖，剛需客戶出手比之前多了。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英認(rèn)為，3月份以來(lái)，北京二手住宅日成交量小幅上升，可能是年前積壓的購(gòu)房需求短期內(nèi)釋放造成的。

　　市場(chǎng)回暖伴隨而來(lái)的是房?jī)r(jià)的微漲。中介小吳說(shuō)，漲幅在5%左右。而根據(jù)90度實(shí)際調(diào)查，的確如此。比如，去年底北京二手房溢價(jià)空間很大，購(gòu)房者小琪去年11月在東四環(huán)購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，報(bào)價(jià)335萬(wàn)，實(shí)際成交323萬(wàn)，溢價(jià)空間10+萬(wàn)。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)的最新情況是小琪小區(qū)房?jī)r(jià)微漲，并且已經(jīng)沒(méi)有溢價(jià)空間。據(jù)小琪反饋，他們小區(qū)同價(jià)位的房子，總價(jià)大概上漲15-20萬(wàn)，漲幅為4.5%左右。

　　來(lái)自云房的數(shù)據(jù)也顯示，北京二手房處于微漲狀態(tài)。2019年2月北京市二手住宅均價(jià)59642元/㎡，環(huán)比上漲0.16個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于今年的二手房市場(chǎng)回暖，小吳認(rèn)為歸根到底還是看政策。他認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下降，因?yàn)樾枨罅窟€在。

　　對(duì)于今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，國(guó)仕英認(rèn)為，3月成交有所回暖，并不足以大幅拉動(dòng)樓市反彈，核心還是看信貸政策的寬松程度，也要看限購(gòu)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化。今年北京的二手房市場(chǎng)整體還將以“穩(wěn)”為主，即使成交上會(huì)出現(xiàn)階段性的筑底反彈，價(jià)格也難以出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

　　剛需族：預(yù)期穩(wěn)定，看到合適的再買(mǎi)

　　盡管有需求的購(gòu)房族開(kāi)始活躍起來(lái)，看房熱情也高漲起來(lái)。但在90度調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，還是有很多的剛需族和置換人群秉持“不著急”的態(tài)度。

　　“開(kāi)春后，中介的態(tài)度熱情多了，每周都給我打電話。”小青說(shuō)，但是她并沒(méi)有太著急，她的感受是市場(chǎng)穩(wěn)定，遇到合適的房子再買(mǎi)，“首套剛需房的資格很稀有，一定要看到合適的房源再下手。”

　　小青的購(gòu)房范圍主要在南三環(huán)到南四環(huán)之間，總價(jià)400萬(wàn)-600萬(wàn)，地鐵沿線的房源。由于家里有老人，小青有兩種選擇，一種是老房子的一樓，這是為了方便老人帶孩子出去玩；另一種是電梯房，但戶型必須方正。小青看了一年多，也沒(méi)遇到特別合適的房源。

　　小青坦言，“她買(mǎi)房比較苛刻，他們對(duì)房子的戶型、配套要求都比較高，也會(huì)看得房率這種細(xì)節(jié)。我身邊著急入手的，也是因?yàn)榉孔犹貏e合適才買(mǎi)的。”據(jù)小青觀察，自去年下半年至今，北京二手房均價(jià)降了很多，不過(guò)戶型好的房源幾乎沒(méi)降價(jià)。

　　對(duì)于是否擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲這個(gè)問(wèn)題，小青的回答很堅(jiān)定——并沒(méi)有。小青的另一層底氣來(lái)自于她老公的預(yù)判。小青老公從事房地產(chǎn)行業(yè)研究，結(jié)合中美貿(mào)易及中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，她老公認(rèn)為今年9月之前，北京的二手房市場(chǎng)比較穩(wěn)定，所以他們并不著急，還在繼續(xù)看房。

　　對(duì)小青這樣的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，買(mǎi)房第一要考慮的是適合，畢竟在北京換房成本很高。

　　“我感覺(jué)房?jī)r(jià)不可能大漲，而且已經(jīng)租了這么多年房子，不差這一時(shí)。慢慢看。”另一位剛需族小雨對(duì)90度地產(chǎn)表示。

　　在小雨看來(lái)，只要樓市穩(wěn)定下來(lái)，總可以給人慢慢選擇的機(jī)會(huì)。如今，她有了一定積蓄，加上父母的幫助，她可以在北京買(mǎi)一套總價(jià)低的二手房。“我就是感覺(jué)房?jī)r(jià)不會(huì)再怎么漲了，但也想看看下半年會(huì)怎樣，目前就還是處于觀望狀態(tài)吧。” 

　　改善族：取決于政策寬松程度

　　與小青這樣的剛需購(gòu)房者相比，已經(jīng)在北京有房的Lucy表示，她注意到朋友圈中介發(fā)布的樓盤(pán)漲價(jià)信息了，但換房帶來(lái)的二套房首付缺口是個(gè)難以逾越的“門(mén)檻”，她無(wú)奈的表示，市場(chǎng)回暖對(duì)自己影響不大。

　　像Lucy這樣的改善換房人群不在少數(shù)，他們是北京樓市的成交主力。

　　2017年北京出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu)：二套普宅首付60%，二套非普宅首付80%，后者首付比例已經(jīng)接近全款。政策出臺(tái)之后，北京當(dāng)年的新房和二手房住宅成交量雙雙腰斬。購(gòu)房門(mén)檻提高將一大批購(gòu)房者攔截在外。根據(jù)貝殼研究院2018年三季度的經(jīng)紀(jì)人調(diào)研結(jié)果顯示，北京改善型換房成交占比約為61%，屬于絕對(duì)的主力人群。

　　Lucy家住通州，有一套兩居室。兒子去年開(kāi)始上幼兒園，家里的四個(gè)老人需要輪流過(guò)來(lái)陪孩子，而且孩子長(zhǎng)大后需要自己的空間，Lucy開(kāi)始考慮換房。

　　據(jù)初步計(jì)算，Lucy的首付還差100萬(wàn)。她現(xiàn)在的兩居室總價(jià)約580萬(wàn)，同小區(qū)140平米的三居室總價(jià)約840萬(wàn)，首付八成約672萬(wàn)，賣(mài)掉目前住的房子后，她首付還差92萬(wàn)左右。

　　以上計(jì)算只是預(yù)估，據(jù)中介計(jì)算，銀行貸款的參照標(biāo)準(zhǔn)是房屋原值或者網(wǎng)簽價(jià)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，以Lucy的房子為例，貸款比例是20%，額度遠(yuǎn)低于168萬(wàn)，這意味著Lucy的缺口比預(yù)估的大很多。

　　想從一居換兩居的張?jiān)疲苍?0度表示，無(wú)論每晚怎么計(jì)算，由于“認(rèn)房認(rèn)貸”造成的首付款缺口大概有一百萬(wàn)。對(duì)于張?jiān)苼?lái)說(shuō)，最大的希望是北京可以取消認(rèn)貸，這意味著一旦他們將現(xiàn)有住房賣(mài)掉，仍然可以享受首付3.5成的待遇。對(duì)于Lucy來(lái)說(shuō)，最大的期盼同樣如此。

　　Lucy說(shuō)，對(duì)于改善換房客群來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)影響有限，在整體樓市比較穩(wěn)定的情況下，“以房換房”的結(jié)果很大程度上取決于差額，Lucy反復(fù)跟中介推演過(guò)，她換房的差額最多不過(guò)10萬(wàn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，作為北京樓市主力，改善換房客群屬于被限購(gòu)政策嚴(yán)格限制的客群，政策寬松程度將決定這類(lèi)客群的需求是否能得到釋放，也決定著北京二手房市場(chǎng)的回暖到什么程度。從目前看，雖然兩會(huì)沒(méi)有進(jìn)一步限制樓市漲價(jià)，但作為具有標(biāo)桿意義的城市，北京房?jī)r(jià)很大程度上將仍以“穩(wěn)”字為主。

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