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　　新浪財(cái)經(jīng)訊  3月8日消息，在十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議上，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)委員長(zhǎng)栗戰(zhàn)書說(shuō)：“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等”立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中表示，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

　　消息一出，今日多只內(nèi)房股尾盤集體跳水。其中，融創(chuàng)中國(guó)跌10.89%，時(shí)代中國(guó)跌5.92%，力高集團(tuán)跌5.64%，佳兆業(yè)跌5.38%，龍湖集團(tuán)跌5.35%，碧桂園跌5.18%，雅居樂(lè)跌4.94%。

　　房地產(chǎn)稅立法對(duì)房企是利好還是利空？對(duì)房?jī)r(jià)又有什么影響？我們離房地產(chǎn)稅立法還有多遠(yuǎn)？新浪財(cái)經(jīng)就上述問(wèn)題采訪了相關(guān)行業(yè)專家。

　　利空房企拿地及銷售

　　房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

　　民信資管投資總監(jiān)廖偉華表示，今日下午人大常委的發(fā)言被市場(chǎng)解讀為是房地產(chǎn)行業(yè)的利空，因此內(nèi)房股股價(jià)出現(xiàn)較大幅度的下滑。廖偉華稱，“這意味著房地產(chǎn)稅開征加速，由于是3點(diǎn)后才出的消息，目前只反映在港股市場(chǎng)，A股市場(chǎng)則會(huì)在下周一交易日有所反應(yīng)。”

　　對(duì)于內(nèi)房股股價(jià)今日集體跳水，易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)稅立法對(duì)樓市來(lái)說(shuō)確實(shí)略有利空，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅的政策容易影響銷售，進(jìn)而影響拿地，這是最核心的一點(diǎn)內(nèi)容。

　　“對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)還不會(huì)有利空。但若是后續(xù)真的開征，那么房企拿地肯定會(huì)保守，因?yàn)榇媪渴袌?chǎng)的拋售情況會(huì)增加，這個(gè)時(shí)候增量市場(chǎng)的開發(fā)投資等確實(shí)會(huì)有影響。”

　　新浪財(cái)經(jīng)查詢房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，目前除去銷售成本外，房企稅費(fèi)支出占營(yíng)收比例最高。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年前6個(gè)月，萬(wàn)科稅金及附加費(fèi)用為75.02億，所得稅費(fèi)用為61.45億，合計(jì)占同期營(yíng)收比例為12.88%；碧桂園所得稅費(fèi)用為105.38億，占同期營(yíng)收比例為8%；恒大所得稅費(fèi)用為401.64億，占同期總營(yíng)收比例為13.37%。

　　利好房?jī)r(jià)去泡沫

　　至于房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)是否會(huì)影響房?jī)r(jià)？嚴(yán)躍進(jìn)和廖偉華均持有相同觀點(diǎn)，認(rèn)為立法會(huì)帶來(lái)一定程度的房?jī)r(jià)下跌。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅若是真的執(zhí)行到位，那么會(huì)倒逼部分房東把房子進(jìn)行出租，這能夠利好房?jī)r(jià)去泡沫和鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的立法和推進(jìn)是財(cái)稅體系方面的改革內(nèi)容，而不能簡(jiǎn)單理解為是房地產(chǎn)市場(chǎng)要打壓要課稅的思路。換而言之，這是利好財(cái)稅體系的建立，尤其是從房地產(chǎn)角度看，交易環(huán)節(jié)未來(lái)會(huì)減稅，類似近期的增值稅附加稅和印花稅等，而持有環(huán)節(jié)會(huì)增稅，這是結(jié)構(gòu)性的大轉(zhuǎn)變。

　　此外，嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)稅即便是征收，對(duì)于剛需購(gòu)房者本身沒(méi)有太多關(guān)系。比如以上海為例，人均60平方米以下的住房本身是不征稅的，這個(gè)面積基本上考慮到了剛需和改善型需求，所以對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)影響不大。而即便是征稅，粗略估計(jì)，稅款額估計(jì)也是房?jī)r(jià)款的0.1%，計(jì)算下來(lái)其實(shí)也不是很大的成本，或者說(shuō)征稅會(huì)比較謹(jǐn)慎，也會(huì)考慮很多減稅免稅的概念。

　　房地產(chǎn)稅立法還有多遠(yuǎn)？

　　2018年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)稅的相關(guān)表述為“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，2019年政府工作報(bào)告中的表述為“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這兩次表述顯示，房地產(chǎn)稅正在逐漸進(jìn)入制定程序。在現(xiàn)行的治理框架下，開征房地產(chǎn)稅有兩大主要前提條件：一是立法程序獲得通過(guò)，其次是建立一個(gè)覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記和房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)評(píng)估體系。從本次政府工作報(bào)告中“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”這一表述來(lái)看，短期內(nèi)出臺(tái)房地產(chǎn)稅的可能性不大。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則表示，房地產(chǎn)稅的立法具有積極的信號(hào)。2018年房地產(chǎn)稅的立法明顯受到中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的干擾，但推進(jìn)的思路不變，到了2019年這項(xiàng)工作會(huì)加快，尤其是會(huì)和長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制進(jìn)行結(jié)合。其認(rèn)為，從立法的層面看，至少要走5個(gè)核心環(huán)節(jié)：

　　第一，立項(xiàng)和立法人員確立，即所謂的組織架構(gòu)需要搭建，這需要一些即懂財(cái)稅又懂房地產(chǎn)的人士加入，同時(shí)也需要一些懂得住房制度改革的人加入；

　　第二，調(diào)查研究，不排除包括上海和重慶會(huì)成為重點(diǎn)調(diào)研的對(duì)象，同時(shí)針對(duì)近期的類似公攤面積等熱點(diǎn)問(wèn)題，也會(huì)納入到調(diào)研之中，另外也包括國(guó)際歷史經(jīng)驗(yàn)的研究；

　　第三，發(fā)布征求意見(jiàn)稿，估計(jì)這個(gè)征求意見(jiàn)稿至少需要一年的時(shí)間，即會(huì)比別的法律更為謹(jǐn)慎；

　　第四，審查，審查的過(guò)程其實(shí)就是對(duì)房地產(chǎn)稅開征以后的市場(chǎng)影響進(jìn)行評(píng)估，這個(gè)評(píng)估要結(jié)合類似物權(quán)法等概念進(jìn)行；

　　第五，發(fā)布，這個(gè)過(guò)程預(yù)計(jì)要到2022年以后才會(huì)出現(xiàn)，即這幾年還會(huì)在立法的基礎(chǔ)工作上開展。

　　（新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾）