潘石屹說,SOHO中國正面臨公司歷史上第三次大轉(zhuǎn)折。第一次是,從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè);第二次是,在港股上市;第三次是,8月16日,潘石屹宣布,告別散售,轉(zhuǎn)向自持。
如果說,SOHO中國前兩次轉(zhuǎn)型是基于潘張夫婦對市場形勢的敏銳判斷而抓住了大好騰飛的機(jī)會(huì),那么,第三次轉(zhuǎn)型卻多少顯得有些無奈。
低增長的預(yù)期
幾年前,SOHO中國曾醞釀大幅增加自持物業(yè)比例,但由于散售情況實(shí)在太好,公司未能經(jīng)得起誘惑。公司以往的散售客戶均為大投資客戶,多來自于鄂爾多斯、溫州、山西等地的能源客戶及其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)老板。但這兩年,這部分客群受到經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)重沖擊。
譽(yù)翔安投資顧問公司合伙人王珂的客群也主要是大投資客戶,他向記者表示,從去年開始,他們也感受到了強(qiáng)烈的沖擊。“這部分人群要么被套牢,要么轉(zhuǎn)為觀望。”
盡管潘石屹曾在去年下半年開始試圖通過網(wǎng)上賣房、代理準(zhǔn)入等方式尋找突破,但依舊無法抵御大環(huán)境的沖擊。股東以及投資者對SOHO中國散售模式的持續(xù)質(zhì)疑、今年SOHO中國的業(yè)績壓力、土地增值稅政策壓制利潤以及大型投資客戶的萎縮,讓潘石屹不得不思考公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
“我在國外轉(zhuǎn)了兩個(gè)月的時(shí)間,跟華爾街的談、跟英國的談。大量的數(shù)據(jù)、案例在告訴我們,中國將會(huì)轉(zhuǎn)向低增長。”潘石屹說,“如果全中國的經(jīng)濟(jì)增長緩慢,那么北京、上海的增長速度要更低。但是,去年出乎意料的,北京經(jīng)濟(jì)增長不好,但寫字樓的租金卻整體上漲了60%,這是從來沒有過的,以往都是上漲5%左右,這是極其反常的現(xiàn)象。”
潘石屹認(rèn)為,現(xiàn)在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是由央企、國有企業(yè)帶動(dòng),它們衍生出的各種上下游咨詢環(huán)節(jié),聚合效應(yīng)產(chǎn)生的需求量非常大。前些年IT行業(yè)還有大量的需求,但這兩年IT行業(yè)的擴(kuò)展也很慢。
潘石屹介紹說,SOHO中國目前出租的辦公樓中,有個(gè)即將交付的項(xiàng)目叫世紀(jì)廣場[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]SOHO,位于上海浦東,位置較偏。但據(jù)老潘透露,項(xiàng)目還沒有交付,上海證券期貨交易所就先租了一半,租金還挺高。“這樣,其他與期貨金融有關(guān)的公司就巴不得往里面擠。但我一個(gè)好朋友俞敏洪旗下的新東方,以前我們走到哪跟到哪,但這兩年的發(fā)展卻開始放緩。”
如果說,潘石屹前兩次是主動(dòng)轉(zhuǎn)型,避開經(jīng)濟(jì)和政策的沖擊,這一次,轉(zhuǎn)型自持是SOHO不得已的選擇。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下,此前全賴大投資客戶完成的存貨高周轉(zhuǎn)模式,已難以持續(xù)。
員工規(guī)模或擴(kuò)張10倍
據(jù)潘石屹預(yù)計(jì),轉(zhuǎn)型后,SOHO中國將擁有北京、上海大量優(yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè),還將是上海外灘上最大的業(yè)主。3年后,公司的盈利將主要來源于租金收入,5年后,現(xiàn)有150萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億元人民幣。
然而,任何組織的轉(zhuǎn)型,都不可避免地會(huì)帶來陣痛??深A(yù)見的是,轉(zhuǎn)型后的SOHO中國毛利率將下降。“預(yù)計(jì)租金成本回報(bào)率還能夠維持在10%以上,這是毛利。” 潘石屹說。
潘石屹持有的這些商業(yè)物業(yè),將主要集中在辦公樓物業(yè)以及少量配套和體驗(yàn)性零售物業(yè)。潘石屹稱,他決不會(huì)持有五星級飯店。據(jù)其測算,中國目前的五星級飯店基本是在做慈善,處于虧損或者半虧損狀態(tài)。
潘石屹稱,公司將堅(jiān)守北京和上海。在他看來,北京和上海分別是中國的經(jīng)濟(jì)中心和權(quán)力中心。“在北京,碰到腐敗或者有內(nèi)幕的事情,一個(gè)微博可以將它搞黃,而在二三線城市,有可能把命丟掉也不知道是怎么回事。”
潘石屹舉例說,“2009年年初,北京曾突然將個(gè)人購買的辦公樓和商鋪出租的綜合稅率一下提高到23%,而原來是收7%。我向北京市制定政策的部門提了一個(gè)提案,他們研究后,很快又將商業(yè)地產(chǎn)的綜合稅率調(diào)整為11%-13%。”潘石屹認(rèn)為,這些在二三線都是不能實(shí)現(xiàn)的。
對于未來自持的資金風(fēng)險(xiǎn)控制,潘石屹稱,公司已經(jīng)做好了提高負(fù)債率的準(zhǔn)備。如果負(fù)債率超過60%,SOHO中國將可能通過散售部分持有物業(yè)來維持平衡。另外,還將考慮與房地產(chǎn)基金合作,或者成立SOHO中國自己的基金。潘石屹稱,選擇股權(quán)合作的優(yōu)點(diǎn)是,可以避開高額的土地增值稅。
“未來三、四年時(shí)間里,我們主要力量會(huì)集中在轉(zhuǎn)型,這是一個(gè)脫胎換骨的變化,包括公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)調(diào)整,管理框架、激勵(lì)機(jī)制的建立。習(xí)慣于建房子、銷售房子的粗放經(jīng)營方式,必須轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理??赡軙?huì)淘汰一批人,招聘一批新人進(jìn)來。”潘石屹稱,SOHO中國目前是輕資產(chǎn)公司,轉(zhuǎn)型后最主要的舉動(dòng)是招人,“可能會(huì)從目前的500多人擴(kuò)招至3000-5000人。”