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　　本報記者 陸肖肖 于玉金　北京報道

　　自中央批復(fù)在全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港以來，海南隨即成為社會各界關(guān)注的焦點。但與此同時，眾多炒房者也伺機而動，海南省適時出臺了嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，及時遏制了炒房投機行為。未來，海南省或?qū)氐讛[脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴，走上一條新的發(fā)展道路。

　　實施全域限購

　　4月22日，海南省發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（以下簡稱《通知》），文件提到，要實行嚴(yán)格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售；海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在本省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　《通知》還規(guī)定，非海南省戶籍居民家庭在本省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在我省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　24日，海南省還發(fā)布了《通知》的補充細(xì)則，明確了《通知》中限購的住房，包括商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、符合轉(zhuǎn)讓條件的保障性住房，含新房和二手房。

　　補充細(xì)則還提到，對以購房為目的頻繁離婚、結(jié)婚的，各市縣要對其購房資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。涉及假結(jié)婚、假離婚騙購住房的，要將婚姻登記嚴(yán)重失信當(dāng)事人名單報送全國婚姻登記信用信息平臺，實施聯(lián)合懲戒。

　　炒房者“無知者無畏”

　　這次限購政策并非今年海南省對于房地產(chǎn)的首次調(diào)控，2018年以來，共發(fā)布了四次調(diào)控政策。3月30日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，規(guī)定本省居民家庭只能買一套住房，首付不得低于七成；4月16日，海南省住建廳緊急發(fā)文防止炒作和哄抬房價；4月20日，提高了居民購買首套新建住房的公積金貸款最低首付款比例；4月22日，海南又一次升級了限購政策，宣布全域限購。

　　本次海南省房地產(chǎn)市場的波動，主要受到海南省將建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港利好消息的影響。在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年之際，中央宣布在海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

　　隨后，短短一周時間，從全國各地趕來的購房者出現(xiàn)在海南各地的售樓處，很多都是全款購房。另據(jù)媒體報道，4月18日晚，海口市一項目甚至連夜開盤，引發(fā)了搶購，海口市住建局派檢查組趕赴項目營銷現(xiàn)場，及時叫停了違規(guī)銷售行為，對開發(fā)企業(yè)及相關(guān)中介機構(gòu)進(jìn)行了150萬元的罰款。

　　不僅最近海南樓市受到省外投資者的青睞，實際上，之前海南的房子也大部分賣給了島外購房者。據(jù)清暉智庫統(tǒng)計，海南購房者中70%來自島外，大部分島外購房者都是以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買房，屬于“候鳥型”，空置現(xiàn)象十分凸顯。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受《華夏時報》記者采訪時表示，海南自由貿(mào)易港這一利好政策對樓市的影響較大，這勢必會導(dǎo)致各類資源大量入駐海南省，間接推高樓價。目前炒房客的行為是“無知者無畏”，海南的房地產(chǎn)市場看似潛力巨大，其實大部分不是剛需。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《華夏時報》記者，這次出臺的樓市限購政策，基本上杜絕了外地炒房客進(jìn)入海南樓市的可能，也打擊了房產(chǎn)的投資屬性，冰封了整個海南的房地產(chǎn)市場。后期海南房地產(chǎn)市場必將迎來較大的改變，房產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒄{(diào)整產(chǎn)品策略，來適應(yīng)市場的變革。

　　不做房地產(chǎn)“加工廠”

　　實際上，海南省在歷史上多次為炒房所累。

　　2010年1月海南國際旅游島批復(fù)之后，投機潮再次出現(xiàn)，不少項目的房價幾個月就漲了五六倍，但隨后幾年內(nèi)，暴漲的項目價格最終腰斬。

　　為什么海南省頻頻被炒房者盯上呢？宋清輝分析，因為海南省特殊的地理位置，全年暖熱，雨量充沛，長夏無冬，特別適合居住生活，具有“東方夏威夷”的美譽。同時因為海南無論是旅游業(yè)還是房地產(chǎn)，和島外經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度都較低，體量又不大，會很容易遭受外來資金炒作。房地產(chǎn)作為中國老百姓(77.540, -0.41, -0.53%)最喜歡投資的對象，自然是跑不掉。

　　但近年來，海南省已決心改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴。

　　海南省委書記劉賜貴曾多次在公開場合表示，盡管房地產(chǎn)一直占據(jù)海南財政收入、固定資產(chǎn)投資很重要的比重，但海南不能無序發(fā)展，不能成為房地產(chǎn)的加工廠。

　　2018年海南省的政府工作報告中，在今后五年政府工作的主要任務(wù)中也提到，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠，以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。”

　　離開了房地產(chǎn)的海南經(jīng)濟(jì)，未來發(fā)展的出路在哪呢？

　　在最近出臺的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》中，海南省戰(zhàn)略定位為全面深化改革開放試驗區(qū)、國家生態(tài)文明試驗區(qū)、國際旅游消費中心、國家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)，未來海南將建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，和中國特色自由貿(mào)易港。

　　宋清輝告訴記者，20世紀(jì)90年代以來，海南省因為對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴造成了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緩慢，傳統(tǒng)制造業(yè)基礎(chǔ)薄弱，以及高新技術(shù)人才匱乏等制約海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，這個教訓(xùn)和錯誤，今后應(yīng)盡量避免。未來，海南省應(yīng)該積極尋找突破口和著力點，以海南自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港建設(shè)為契機，全力推動海南省經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

　　張波也提到，海南省已明確表示“建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加”，加上最新出臺的“最嚴(yán)調(diào)控政策”，意味著未來海南的房地產(chǎn)業(yè)將不會是支柱產(chǎn)業(yè)。全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)的定位，表明海南已從國內(nèi)向國際化轉(zhuǎn)變，海南將作為中國與東南亞各國連接的重要紐帶。